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告別“激進” 房企低調控風險

 

  3月的第四周,房企密集發布年報,包括萬科、恒大、融創等龍頭房企相繼披露2018年的財務報告并舉行業績發布會。縱觀2018年的房企表現,有以下幾個特征:銷售增速整體放緩,營收持續迎來豐收之年,但同時出現歸屬母公司凈利潤下降、資產負債率攀升等情況。

  2019年,在房住不炒的整體基調下,調控政策將保持穩定性和持續性,隨著債務兌付高峰來臨,房企將面臨前所未有的償債壓力,快速去化與回款,保證現金流的安全與財務的健康,成為房企今年的重要工作。在此背景下,不少房企選擇主動減速提質以應對風險。

  增速放緩

  2018年下半年,萬科董事會主席郁亮的一句“活下去”瞬間引爆輿論,從剛開始令同行們的瑟瑟發抖,到中間輿論轉向“萬科作秀”等質疑聲,再到后來,巨頭們頻繁的戰略收縮、賣股求生、裁員降薪、降價促銷等動作,令市場真切感受到冬天來了。

  而隨著年報集中發布,各種財務數據也正一步步印證2018年樓市的真實狀況。據記者觀察,截至3月27日,已經發布年報的40余家上市房企,2018年的銷售額同比增速是46%,低于2017年的48%,僅看數字,增速并不差,但是不增反降的走勢說明了市場的趨冷與去化速度的放慢。

  這其中,龍頭房企和部分中小房企的降速尤為明顯,排在第一陣營的房企,包括碧桂園、萬科、恒大、綠地、中海、保利、華潤等平均增速只有24%,其中,碧桂園增長31.3%、萬科增長14.5%、恒大增長10.1%,都低于前一年的同比增速,還有綠城、龍湖、雅居樂降速明顯,銷售額同比增幅分別為6.9%、28.5%、14.5%,2017年同期是28.45%、77.1%、52.4%。

  相反,部分中型房企在規模賽道上并未急踩剎車,尤以首次進入千億抑或是沖刺千億、兩千億陣營的房企明顯,中國奧園2018年實現銷售額912.8億元,同比增長100%,首次進入千億正營的中國金茂、金科股份、融信中國、富力地產增幅高達85%、81%、73.35%、60%,還有兩千億門檻前后的房企包括陽光城、新城控股、世茂房地產、招商蛇口的增速都不低,分別上漲78%、74.8%、74.8%、51.3%。

  調低目標

  2019年全國兩會政府工作報告中,雖然“房住不炒”并未出現,但是此后住建部相關負責人重申“房住不炒”的調控基調,定調2019的政策思路,穩地價、穩房價、穩預期、防風險將貫穿全年。大勢已定,房企的日子并不好過,所面臨的不僅僅是去化與銷售問題,還有一場硬仗要打,是即將到來的債務集中兌付高峰,如泰山壓頂。中指研究院研發中心總經理白彥軍指出, 2019年房企需要償還的國內外的信用債規模將近5000多億元。

  因此,現金流安全、財務風險管控成為當下的重要任務。從部分房企相關負責人業績會上的發言可知,加速回款、減速保質、現金流安全成為新一年開展工作的關鍵詞。

  郁亮在萬科2018年業績報告《致股東》中再次強調“白銀時代”,“那個市場單邊快速上漲的時代已經結束了,那個行業整體快速擴張的時代已經結束了。”

  對于2019年的市場,龍湖集團CEO邵明曉的判斷是“市場不會再出現暴漲行情,我們的態度是謹慎、樂觀”。鑒于此,龍湖將今年的銷售目標定為2200億元,預計同比增速為9.65%,低于2018年28.5%的增速。中海2019年的銷售目標是3500億港元,預計同比增速為16%,低于2018年29.8%的增速。

  旭輝2019年的銷售目標是1900億元,增速只有25%。陽光城將2019年的銷售目標定為1800億元,同比2018年僅僅增長10.53%。雅居樂的銷售目標是預售金額達到1130億元,預期同比增速10%。雅居樂主席兼總裁陳卓林表示,今年10%的增幅是看市場和公司的實際情況決定的,定這個指標也是比較保守的,“在政策下,市場還是有的,我們的投資和未來的發展計劃都是審慎樂觀的。”

  隨著行業馬太效應加劇,市場集中度越來越高,強者恒強,尤其是在拿地、找錢仍看重規模與排名的當下,仍有不少房企在規模賽道上沖刺。擴張帶來規模,但也伴隨風險。對房企來說,2019年,要警惕去化、資金鏈、融資、投資等各種風險。(記者 段文平)

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