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局地現松動 整體房貸利率顯觸頂跡象

 

  隨著穩地價、穩房價、穩預期的房地產調控思路的深入,房地產市場明顯穩定。同時,隨著市場流動性的改善,2019年房貸利率結束了此前單邊上漲的趨勢,觸頂跡象顯現,部分地區利率出現松動。

  業內人士表示,未來房地產調控政策將保持政策的連續性和穩定性,在房地產金融風險可控的前提下,預計2019年主要城市的房地產供應量相對穩定,房貸利率將整體上穩中有降。

部分城市利率有松動跡象

  最近,有多個城市的房貸利率出現松動。融360大數據研究院監測的最新數據顯示,寧波地區房貸利率3月出現下調,下調后首套房貸利率從此前的上浮15%,調整至最低可以執行基準上浮5%,二套房利率從此前執行基準上浮20%,調整至最低執行基準上浮10%。

  深圳方面,多家銀行首套房最低可執行基準上浮5%,二套房利率最低可執行基準上浮10%。其中,15家銀行下調了首套房貸利率。中、農、工、建、交、郵儲6家國有大行及5家股份行的首套房貸款利率最低可執行基準上浮5%;光大銀行則從之前的基準上浮20%下調至10%。

  若從全國整體情況來看,融360大數據研究院監測的首套房貸款利率數據顯示,2019年2月全國533家銀行分(支)行中,有147家銀行首套執行基準利率上浮10%,較上月增加15家;153家銀行首套執行基準利率上浮15%,與上月持平;118家銀行首套執行基準利率上浮20%,較上月減少8家。全國二套房貸款時隔8個月后首次回歸至6%以下水平,平均利率為5.99%,連續4個月回落,較1月回落3個百分點。

  值得一提的是,在房貸利率微調的同時,放款也有加速跡象。《經濟參考報》記者也從多家在北京的中介機構和銀行了解到,銀行批貸和放款進程較為順暢。一位國有大行工作人員對記者說,目前貸款審批在1周左右,批貸之后放款的速度和貸款規模有關,但整體而言很快。也有股份制銀行工作人員對記者說,審批之后放款在1至2個工作日之內。

  一位房屋中介工作人員也對記者表示,貸款方式不同,放貸周期可能有所不同。商業貸款一般很快,大約一星期左右,面簽到銀行批貸就都能全部能完成,放款大約在過戶后半個月到20天左右。如果是公積金貸款,流程沒有商貸那么快,不過從提交材料、面簽到銀行批貸,也就10天左右。

“穩”仍是主基調

  但值得注意的是,重點城市的房貸利率并未見松動。以北京為例,目前基準利率為4.9%,首套房利率在基準利率基礎上上浮10%,即5.39%,二套房在基準利率基礎上上浮20%,即5.88%。記者詢問了多家位于北京地區的銀行分支機構,大部分銀行目前仍在執行這一標準,并無松動。太原某銀行的人士也對記者稱,近期房貸利率并未有下調跡象,整體以穩為主。

  一位國有大行總行人士對《經濟參考報》記者說,目前銀行房貸業務整體基調較之前沒有大變化,相關利率政策可能在各個地區之間會有一些差別,整體房貸業務的增長也還是較為平穩。

  事實上,根據日前各上市銀行發布的年報,各銀行開展住房信貸業務的主基調仍可用“穩健”來形容,部分銀行房貸投放增速有所上升,不過增速也在10%至20%之間。

  中國建設銀行年報顯示,截至2018年末,個人住房貸款余額47535.95億元,較上年新增5405.28億元,增幅12.83%,余額居同業首位。浦發銀行整體個人貸款總額14707.54億元,較上年末增長19.43%,其中住房按揭貸款總額5850.07億元。

  中信銀行稱,報告期內,本行繼續遵照我國各級政府房地產調控要求,開展住房按揭貸款業務。住房按揭貸款余額6292.15億元,比上年末增長1364.52 億元,增速比上年提高10.54個百分點。招行表示,結合各地房地產調控政策,以支持居民合理自住購房需求為導向,穩健發展房貸業務。截至報告期末,本公司住房貸款余額9213.47億元,較上年末增長11.57%。

  平安銀行也稱,“本行嚴格落實國家政策規定和監管要求,支持居民家庭首套自住購房需求,并將繼續在合規和符合監管要求的前提下穩步開展住房信貸業務,強化住房信貸管理,優化信貸結構,進一步服務客戶,支持實體經濟。”

  數據顯示,截至2018 年末,平安銀行住房按揭貸款余額1823.63億元,較上年末增長19.3%。平安銀行還表示,其住房按揭貸款通過進一步調整客群結構,加大對優質客戶的投放力度,有效提升新發放貸款質量,按揭貸款不良率維持在較低的水平。

  業內人士表示,目前房貸業務仍是比較安全的資產,銀行有動力去發展,與此同時,今年以來,市場流動性有所改善,銀行資金也比較充足。在市場需求的推動下,銀行房貸業務保持一定增速有其合理性。不過,比起2016年和2017年,目前銀行整體的房貸業務增速還是比較穩健的。

房貸利率見頂或存微調空間

  中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼接受《經濟參考報》記者采訪時表示,自2018年央行定向降準、全面降準措施落地后,2019年流動性合理充裕,銀行手頭資金充足。這種情況下銀行下調房貸利率,屬正常操作,與此同時,當前銀行風險偏好仍低,個人房貸尤其是首套房房貸不良率的歷史表現較好,是銀行的優質資產,以低利率政策加大投放很正常。未來,個人房貸利率后續仍有下調空間。

  東方金誠首席宏觀分析師王青表示,歷史上看,房貸利率運行趨勢一旦形成,通常會持續一段時期。此外,未來央行貨幣政策的“寬信用”取向不會改變,還會繼續引導長端利率適度下行。“接下來幾個月房貸利率下行趨勢仍會延續。不過,考慮到當前‘寬信用’主要針對民營、小微企業等實體經濟,房地產領域仍是抑制泡沫、防范風險的重點對象,未來房貸利率下降勢頭仍將會比較緩和。”

  “與往年相比,房貸規模增速在逐年下降,利率下調暫時沒直接影響房貸規模的變化。”融360大數據研究院分析師李萬賦表示,2019年房地產市場的政策基調是進一步滿足有剛需和改善性需求用戶的合理住房需求,嚴格管控投機性購房行為。因此,在房地產金融風險可控的前提下,預計2019年主要城市的房地產供應量相對穩定,房貸利率將整體上穩中有降。

  李萬賦認為,2019年整體房貸利率仍有一定的下調空間,但是不同省市下調的空間和時間會有一定的差異。整體來看,一線城市的房貸利率仍會低于其他城市,但下調幅度不會過大。

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